マイホームの為に！

中古マンションとして売られている物件なのに、一度も誰も住んでいない物件があります。

その物件は、一般的に新古マンションと呼ばれています。
車に新古車ってありますよね。
そのマンション版って事です。

新築として物件を売るには、期間があります。
一般的に築1年までを新築と呼びます。
その築1年を過ぎてしまうと新築とは、呼べなくなってしまうのです。

売る側としては、誰も入居して経緯が無いので新古マンションと呼んで販売しています。

新古マンションの購入を考えた場合には、まず１番大切なのが
言い方が悪くなりますが、なぜ新築の1年間で売れずに、売れ残ってしまったのか？
その原因をしっかりと把握しなければいけないと思います。

そしてメリットは何かと言うと、やはり価格だと思います。
新築物件と新古物件の内容は、変わらないのに価格が１割〜２割は安くなります。
設備も築1年で使用していないので新しい設備で新築と同じ条件です。

飛びついて購入を考えてしまいそうですが、ダメです。

前途した様に、売れ残った物件です。
売れ残るには、売れ残る理由があります。
確かに、大した理由も無くて、たまたま売れ残ったと言うのならお得感たっぷりだと思います。

しかし多くの場合には、売れ残った原因があります。
この売れ残った原因の多くは、モデルルームだったと言う理由があります。
そういう原因で売れ残っていた場合なら、さして問題も無いと思います。

それ以外の原因で売れ残っていた場合
他の部屋より日当たりが悪い
隣の住人に問題がある
ゴミ置き場の前
携帯電話の電波が入らない
などなど様々な理由があると思います。

売れ残った原因の理由をしっかりと把握し、納得しておく必要があります。
割安の物件でも住居してから生活に問題があっては意味がありません。

売れ残った原因をしっかりと把握し納得して購入するのであれば、
未入居・最新設備・割安と、とても良い物件と言えると思います。

中古マンションを購入する場合には、リフォームを考える必要が常にあると思います。

中古マンションの購入を考えてリフォームの事を考える時には、
リフォームしないとダメなんだよなぁって考えないで

中古マンションは、リフォームして自分の理想の住居に作りかえる事が出来る
って前向きに考えると楽しみも増えると思います。

そして中古マンションは、リフォーム済みとリフォームしていない物件があります。
リフォーム済みとリフォームしていない
この両者のタイプの物件は、どちらを購入するのが良いか？
この問題に対しては、個人差もあります。

リフォーム済みの物件の場合
資金的な問題ですが、
リフォームの為の資金を用意しなくて良い点がメリットになると思います。

詳しくお話しすると
資金に余裕がある方には関係が無いと思いますが、
住宅ローンは、購入する建物に対して借り入れる資金です。
その為に中古マンション購入以外には使えません。
リフォームの資金は別にローンを組むか用意する事になります。
リフォーム済みの物件は、リフォーム代が建物の価格に含まれています。

住宅ローンとしての長期ローンのみで良いと言う事になります。

リフォームされていない物件の場合

住宅ローンとは別にリフォームのローンを組ま必要があります。
住宅ローンの長期ローンと比べてしまうと短期ローンの設定となります。

リフォームされていない中古マンションのメリットですが
ライフスタイルに合わせて自分の理想的なリフォームが行えると言う点です！
例えば
対面型キッチンにだがダイニングを広くしたいので対面型キッチンでは無くする
その様な事も可能です。

やはり中古マンションが自分の思っている形になるということが最大のメリットだと思います。

中古マンションの購入を考えているが買い時はあるのか？って思いませんか？

マンションを購入したいと考えた時・欲しくなった時・必要になった時が確かに買い時とも言えます。

中古マンションの購入計画があって出来るだけ安く買いたいと思う事は、全ての人に言える事だと思います。

そう考えているのであれば、早い時期から物件の相場を調べ始めて、その動向を常に調べる事が大切です。

良い物を安く購入して売る時には高く売りたい
いわゆる底値で買い天井値で売るって事ですが、誰もが考え誰もが実行したいと思っています。

株や車などなど何の購入であっても「底値で買い天井値で売る」と言う事は、専門業者・プロの方でも難しい事です。

私達素人が住宅購入にそれを望んでも、そう上手くは行かないのが現状です。
そして価格ばかりに気を取れらていると、本当に良い物件を見逃してしまうなんて事になってしまう可能性もあるので気をつけましょう。

中古マンションの買い時は何時か？と考えると物件の数が多く出る時期が買い時と考えられます。

物件数が多ければ多いほど選択肢が増えて、理想の物件により近い物が現れる確率が上がります。

その物件が多く出る時期ですが3月と10月です。
一般的に3月は引越しシーズン・10月は結婚シーズンになり物件が多く出てきます。

物件が多く出ていれば価格も安定してきます。
逆に物件が少なければ価格が上がってきます。
そういう事ですので、高く買いたくない・損をしたくないと思い行動するなら物件が多く市場に出回る時期を狙いましょう！

中古マンションは、一概に価格だけを見て決める事は出来ません。

築年数により修繕費が高い場合やリフォームなど色々な諸費用・必要経費がかかる場合があります。
必ず事前に確認する事を忘れないようにしましょう。

もう１つ買い時についてですが、金利の問題があります。
中古マンションの購入で融資を受ける人の誰もが金利が低い時期に購入したいと考えています。

金利が1%増えると借入金額にもよりますが、数百万円も損をする事も少なくないでしょう。

金利が低い時期も中古マンションの買い時と言えます。
その事を踏まえ金利の動向も常にチェックする必要があるでしょう。

価格を気にするのと同じてすが、金利ばかり気にして本当に良い物件を見逃してしまうなんて事になら無い様に視野を広げて物件購入を考えて下さい。

中古マンションの物件の内覧も大切ですが、見落としてはいけない事があります。

中古マンションを購入して住み始めてからの事を考えてましょぅ。

購入する前に確認した方が良い大切な事があります。
マンションの管理体制です。

築年数が経っていて古い中古マンションの場合でも管理体制がしっかりと整っているのであれば、その分価格も高くなります。

管理体制が悪くて安いでは、意味はありません。
やはり何年・何十年も住む我が家になる訳ですから、住みやすさは大切です。

管理体制をチェックするには、仲介業者の方と同行しなくても確認出来る部分は多くあります。

オートロックなどセキュリティが高い物権の場合には、仲介業者の方と同行しなければ見えない部分が出てしまいます。

中古マンションの内覧の時に一緒に管理体制も確認すると良いとおもいます。

中古マンションの管理体制のチェックポイントを簡単に紹介します。

共有部分の状態です。
エントランス・エレベーター・通路・階段などなど掃除が行き届いているか？
電球・蛍光灯が切れたままになっていないか？
外の植木の手入れはできているか？

そして必ずチェックして欲しい所はゴミ置き場です。
ゴミを出す時のマンションとしてのルールは、どのようになっているのか？
ゴミ置き場は、しっかりと掃除が行き届いているかを確認しましょう。

ゴミ置き場の管理体制の状況は、住人のマナーがとても出る所です。

そのマナーを守れない人が住んでいるのであれば、入居して嫌な思いをする可能性もあります。

また、マナーを守らせられない管理体制にも問題があります。
ゴミ置き場をチェックして下さいね。

駐車場・駐輪場のチェックも忘れてはダメです。
駐輪場に並んでいる自転車がきちんと止められているか？
放置自転車などか無いか？
駐車場・駐輪場にゴミだらけになっていないか？
駐車場の出入り口は安全対策がしてあるか？

掲示板等がある場合には、掲示板が無い物件はほとんど無いと思いますが、掲示板の内容を確認する事も大切です。

掲示板で確認出来る事は、
住人の連絡体制
管理組合の機能
住人のコミュニケーション

住人に対する注意事項
通路で子供を遊ばせない・ゴミ出しについてなどなど

管理体制をしっかりとっているのでは無く、
そのしっかりとっている管理体制に対して住人の意識が高いと言う事が良いマンションだと言えると思います。

管理体制はきちんとしていても住人の意識が低くては意味がありませんよね？

管理体制が良くて住人のマナーが良い物件を選びましょう！

物件を現地で目的の中古マンションを内覧して確かめる事はとても重要です。

また現地で物件を内覧する事は、中古マンションの購入を決定づける最大の要因だと思います。

中古マンションは、全ての物件が現地でリアルに内覧できて、更に外覧も出来ると言う大変大きなメリットがあります。

そして物件の品質や周辺の環境を実際に見て、自分が居住した時のイメージできます。

注意点と言うか細かい事ですが、

中古マンションの内覧に行く時には、最低メジャー・方位磁石・筆記用具・メモ帳・デジカメを持参して下さい。

メジャーで気になる所を測定しメモしましょう。

デジカメも気になる所を撮影しときましょう。後で見ると結構気付かない事を発見出来たりします。

現地内覧ですが、仲介業者の言われた時間に内覧するだけではダメです。

気に入った物件ならば、最低でも昼間・夕方の２つ時間帯を希望して日照確認をして下さい。

なぜ昼間と夕方に二回内覧した方が良いかと言うと、
内覧する季節が夏または冬でも二つの時間帯を内覧すれば、ある程度、日照を予想する事が出来ます。

晴れの日と雨の日と内覧希望が可能であれば、両天気とも内覧すると良いと思います。

晴れの日は、先程も申し上げた日照の確認をする為です。
雨の日は、周辺の雨水の流れやベランダの状況など思わぬ発見があるかも知れません。

雨水の流れに関しては、見た目は平地と感じていても、実は傾斜していて水が溜まる場所が近くにあったりするかもしれませんので確認しましょう。

一度内覧をして気に入っても、仲介業者に「この物件は、すぐ売れちゃいますよ」などと言われても、購入してから後悔しない様に焦らずに、じっくり内覧確認をしてから購入して下さい。

中古マンションの購入を考えていても購入する予算が決まっていなければ物件探しも始められませんよね。

購入予算は、物件の価格分を用意すれば良いわけではありません。

中古マンションの購入後には、車があれば駐車場代・マンションの維持費・修繕費・管理費などの予算も算出しておく必要があります。

住宅ローンを組んで、その返済だけを考えていて、返済の他に支払うべきもので家計を圧迫させないように購入計画を立てましょう！

とくに中古マンションは、維持費・修繕費が高額な場合があります。

さらに購入し住みだしてから10年後の修繕費が幾らになるのかなども把握出来ると良いと思います。

駐車場・維持費・修繕費で月々3万円・4万円になる事は十分に考えられます。

算出する計算方法ですが、
借りる額÷１００万円×購入資金係数
と言う計算式があります。

購入資金係数とは、ローン金利の早見表の金額です。
100万円借りた時の月々の返済額を示しています。

また他の方法もあります。
融資を受ける金融機関に購入予算の計算をお願いする方法です。
自分の収入金額と月々の返済金額とボーナスでの返済可能な金額を金融機関に伝えると自分が購入可能な金額がすぐに分かります。
意外と思うと思いますが、金融機関では色んな事をしてくれます。

金融機関からすると融資をしているのですが、資金を借りる私達はお客様になるので様々なニーズに対応してくれます。
そういう事なので、ダメ元でなんでも相談してみると良いと思います。
こんな事は無理だろうと思う事でもお願いしてみる価値はあると思います。

中古マンション購入を考え物件を探す・探している訳ですが、購入予算が決まれば現実的な探しやすさが数段アップすると思います。
購入予算は、先に決定させて中古マンション等物件を探す事をオススメします。

中古マンションの購入を考えて色々な広告を見ていると思います。
その広告は、表示規約と宅建業法と言う決まりに基づき作られています。

この表示規約と宅建業法の決まりに違反して表示されている広告の物件は、もうその事だけで信用に値しない・信用出来ないと考えて良いと思います。

物件広告の見方をしっかりと身に付ける事は、良い中古マンションを見つける為の近道です。

広告の見方

徒歩所要時間

80mを1分間で歩くと設定されています。
駅から徒歩10分と表示されていた場合には、単純に計算すると800m離れていると言う事になります。
しかし、この80mを1分間で歩くと言う計算の設定の中には、信号待ちの時間・歩道橋・地下への階段などの通過する時間が含まれていません。
1分間で80mの設定は、駅から一度も止まらずに歩いた場合の設定となっています。
そういう事なので、駅から大きな道路を横断する場合がある物件などもあると思います。
現実的に考えて1分〜2分加算して考えるのが一般的な考え方です。

最寄り駅

物件から一番近い駅と言う事になります。
２駅・３駅利用可等となっていた場合には、急行停車駅などが最寄り駅と表示される場合があります。
複数の駅を利用可能となっている場合には、物件から全ての駅までの距離と物件から各駅までの所要時間を調べる必要があります。

売出価格

売出価格とは、中古マンション・中古一戸建ての広告に出ている価格の事をいいます。
新築マンション・建売住宅・分譲地などの広告での価格は、販売価格と言います。

中古マンションの売出価格ですが売主の状況により価格が変わります。
例えば、売主の状況で物件を早く売りたいのであれば価格は安くしてある事が多いです。
また、その逆で売主の状況で物件が何時売れても構わないと考えているのであれば価格は高めに設定されているでしょう。

新築物件と違い中古マンションなどは、売主と不動産で物件の価格を決めている事が多くあります。
中古マンションを購入する時には、価格に対して十分に交渉の余地があると言う事です。
広告の価格のまま素直に購入せず、気に入った物件が見つかったら価格の交渉してみて下さい。
それが中古マンション購入のひとつのメリットとも言えると思います。

誇大広告

文字通り大げさな表現による広告を指します。

格安・最高級・完全・当社だけなどの特定用語の使用は、表示規定により禁止されています。
その他にも物件を実際よりも良い物件と見せかける表現や宅建業法の裏づけの無い事なども禁止されています。

その様な禁止事項があるのですが、広告を出す業者で誇大広告ギリギリの表現をしている所もあります。
不思議とその様な誇大ギリギリの表現に惹かれてしまうのが人の心理です。

広告を見て、良い物件だ！なんて思う物件ほど、焦って飛びつかずに冷静に判断する事が大切です。

以上の4点を注意する事で広告の物件で中古マンションを探す時の見方が変わると思います。

中古マンションの購入を考えている人ならば当然、良い中古マンションを少しでも安く購入したいと思っていると思います。

最近まで中古マンションの売買では、売主の言い値が売値と言う事が当たり前の様に通ってきていました。

そういう状況で中古マンションの購入を考えると物権の価格が価値として適正で有るのか無いのか判断し難い・判断出来ない方が多くいました。

国土交通省が不動産取引の実勢価格情報についてインターネット上で一般公開することを決定して、この様な現状を打開し購入する中古マンションの価格の判断材料になります。

2つあります。
価格の判断の参考にしてみて下さい。

実勢価格公開

不動産流通機構と言って2006年から始まったシステムとなります。

全国各地の不動産業者組織が中古マンション・住宅の実勢価格をインターネット上で無料公開しています。

東日本・中部圏・近畿圏・西日本の４地域に分け実勢価格を公表しています。

4エリアに不動産流通機構が持つ共通のホームページのレインズマーケットリサーチで行われています。

ホームページで地域・建物の種類・築年数・間取りなどの条件を入力すると該当する物件の面積と売買価格がグラフに表示されます。

レインズマーケットリサーチとは
不動産業界が大同団結し平成２年に誕生させた不動産物件情報交換の為のコンピュータ・ネットワーク・システムです。
レインズは、Real Estate Information Network Systemの各頭文字を取りREINS＝レインズと言う事です。

市場価格

実際に取引・売買されている価格を市場価格と言います。

何を買う時もそうですが市場価格を調べて買う事が大切です。
例えば、家電製品を買おうとした時に、ヤ○ダでいくらでコ○マいくらと比較してから買いますよね。

それと同じく中古マンションでも、ご自身が良いと思った物件・購入したい物件があった場合には、その良い・購入したいと思った中古マンションに近い物件を探します。

その見つかった物件と価格を購入したいと思っている中古マンションと比較する事が大切です。

立地条件・築年数・平米数・設備等で価格の差が生じると思いますが、市場価格を知り価格の大よその判断を自分でする事が大切です。
そうする事により色々と見えてくる事があると思います。

何故同じ立地条件・築年数・平米数なのに100万円も違うのか？と言う場合があるかも知れません。

その100万円の差額の理由を知る事で、今後の中古マンションを購入する、ひとつの選択になるかも知れません。

中古マンションの購入を考え物件を選ぶ時には、予め物件に対して条件を決めると思います。

その条件を漠然と頭の中で考えずに紙に書き出して条件を明確にする事により、目標の物件が具体的になってきます。

中古マンションの購入を考えている方それぞれ物件選びの条件は様々だと思いますが物件選びの共通な重要条件をご紹介します。

立地条件

物件選びで最も重要な条件です。

通勤・通学の利便性。
駅からどのくらいか離れているのか？
現在は車通勤でも子供が出来たら通学の為に駅を利用するかも知れないなど将来の事も考えてください。

買い物の便利さ。
スーパーは近所にあるか？
実際にスーパーはあるけど商品が高い・悪いなどで結局遠くのスーパーに行く事が無い様に利用出来るスーパーが近所にあるかを考えて下さい。

実際に中古マンションでの生活・将来の生活をシュミレーションして条件を満たしているか確認して下さい。

周辺の環境

お子さんのいるご家庭
学校・公園等の公的施設の整備と位置
物件周辺の治安・状況・周辺での問題点などが無いか調べる事。

昼間だけでなく夜の周辺状況にもきを配って下さいね。

物件周辺の環境等は、不動産業者の担当者がある程度把握している事が多いので聞いてみて下さい。

本気で気に入った物件であれば、その物件に住んでいる方と接触して聞く・近くの公園でママさん達に聞く事が大切だと思います。

不動産業者ですが、物件について最低限伝えなければならない事項以外は聞かれなければ答えないと言う事もあります。
更に伝えなくてはならない事項も伝えないと言う悪質な不動産業者もいます。

私が実際にあった事を少し話します。
埼玉県南部で、ある中古物件をインターネットで見つけて問い合わせをして、その業者に物件を見せてもらいました。
とても良い物件で条件も合い気に入ったのてですが、早く契約をさせようとします。
少し考えさせて欲しいと言っても、訪問販売の様に押してくるんです。
即決は出来ないので、明日お返事しますと言ってその場をやり過ごしました。
そして次の日に物件の周辺の方に、その物件について聞くと・・・・
びっくりですが、首吊り自殺をしたとの事でした。
その日に営業の方に電話して、その事を言っても知りませんでした。失礼しました。
もちろん断りました。その業者が悪質なのか営業マンが悪質なのか本当に知らなかった？のか色々考えられますが、その物件に足を踏み入れた事すら頭にきました。もし埼玉県南部で物件をお探しで、この話に興味がある方がいればメールして下さい。

こういう事は滅多に無いと思いますが、購入を考えている物件の近所の方にお話しを聞く事は本当に大切な事だと思います。

間取り

現状の家族構成だけを考えた間取りでは無く、
未来に予想される家族構成を考慮しながら必要な間取りを考えましょう。

住居は広いに越した事はありませんが限度がありますので現在の住居と比較して考えるのも良いと思います。

安全性

築年数にもより大きく変わりますが、
現在の建築基準と比べて、どの程度差異があるのかなどを調べる必要があります。

中古マンションの安全性のチェック事項として必要なのが、主に耐震強度とシックハウス対策になります。

セキュリティ

現在外国の窃盗団なども多く存在しています。
その事もありマンションの防犯対策は物件選びの条件として重要視されてきています。

新築マンションでは、オートロック・ピッキング対策錠・防犯カメラなどは当たり前の設備となっています。

購入を考えている中古マンションの安全性は、新築マンションと同等なのかリフォームをして施工で防犯機能が追加できるのかなどを把握しておく事が大切です。

マイホームを購入を考えると新築物件を希望したいと思うの方が多いと思います。

中古マンションの購入を考えている方の為に中古マンションについて紹介して行きます。

現在、新築のマンションの価格は、非常に高い価格の物件が多くあります。

新築一戸建てと同等の価格・新築一戸建てよりも高い価格の物件もあります。
確かに新築マンションは、設備・セキュリティなど最新ですが価格があまりにも高いものになってしまっています。

新築マンションが高すぎるので中古マンションの人気が上がってきています。

中古と言っても一部屋一部屋がコンクリートの箱の中にあり、クロスなどリフォームしてしまえば内装は、新築となんら変わりないと私は思います。

確かに外観は古いものになるかも知れませんが、新築で買った人もそこには住んでいます。
この話は、価値観の問題になりますね。
中古マンションは値段が安いからと言って、洋服などとは違い安かろう悪かろうにはなりません。

中古マンションのメリット
価格が安い
新築と違って図面上の確認だけで購入するのではなく、実際に物件を見て使用感を確認出来る
価格が安い為、リフォームなど資金を有益にまわせる
既に建設されているマンションなので街並みが整備されている
他にも物件によりメリットは多くあると思います。

中古マンションのデメリット
やはり中古ですので築年数分の劣化があり修繕費などの負担がある
新築と違って売主直売が少なく仲介手数料が発生してしまう
融資を受ける時に新築マンションよりも返済期間が短くなってしまう為に月々の返済額が高めになる場合がある

メリットとデメリットの比較は、こんな感じだと思います。
これからしばらく中古マンションについて話してみますのでよろしくお願いします。